들어도 헷갈리는 LTV, 신 DTI, DSR 차이 간단 요약

LTV : Loan To Value ratio 주택담보대출 비율

주택을 담보로 대출을 받을 때,

이 주택의 자산가치를 얼마까지 보느냐

하는 비율이다.

이렇게 말하면 어렵지만

간단히 말해서

금융기관에서 주택구입가격의

몇 %까지 대출을 해주느냐 하는 것이 LTV다.

지역에 따라 LTV비율이 다르므로

구매할 주택 주변의 은행에 가서 확인해보면

가장 정확하다.

 

예) 주택가격 3억원, LTV 70%,

3억 X 0.7 = 2억1천만원

즉 2억1천만원까지 대출이 가능하다.

 

DTI : Debt  To Income 총부채 상환비율

개인의 연간 소득에서

부채의 원리금(원금+이자)이 차지하는 비율을 의미한다.

즉, 부채로 인해 값아야 할 원리금이 연간소득에 비해 

너무크다면 개인의 생활에 지장을 주게될 수 있다.

예를 들어서 내 월 소득이 300만원인데

한달에 값아야 할 대출원리금이 250만원이라면

남은 50만원으로 정상적인 생활이 가능할까?

이를 미연에 방지하고자 대출 한도를 계산하는 비율이

바로 DTV이다.

 

예) 연봉 5천만원, DTI 60%

5천만원 X 0.6 = 3천만원

3천만원/12개월 = 250만원

즉, 한달에 대출기관에 값아야 할

최대 원리금이 250만원이란 의미로,

250만원을 넘지 않는 한도내에서

대출이 가능하다는 말이다.

 

신 DTI ?

DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채 연간 이자상환액)/ 연소득

신DTI = (모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채 연간 이자상환액)/ 연소득

 

기존의 DTI는

내가 지금 구매하려는

주택 담보대출 시 발생하는 원리금만 고려한 반면

신 DTI는 

기존에 받은 주택 담보대출+지금 새로 구매하려는 주택담보대출 시 

발생하는 원리금을 모두 고려한 것이다.

즉, 1주택자에게는 구 DTI와 신 DTI 간 차이가 없으나

2주택 이상인 자에게는 신 DTI를 적용하게 되면

대출에 제약이 발생하게 된다.

 

DSR : Debt Service Ratio 총부채원리금 상환비율

LTV나 DTI는 정부의 부동산 정책에 따라

비율이 정해지는 반면,

DSR은 은행자체적으로 자율적으로 활용되는 지표다.

DTI와 비슷한 개념인데

한가지 다른점은

기타부채의 연간 원리금 상환액 부분이다.

 

DTI = (모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채 연간 이자상환액)/ 연소득

DSR = (모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채 연간 원리금상환액)/ 연소득

 

DTI는 기타부채 연간 이자상환액인데 비해

DSR은 기타부채 연간 원리금(원금+이자)상환액 이다.

"기타부채 연간 이자상환액 < 기타부채 연간 원리금 상환액"이기 때문에

즉, DSR이 DTI보다 대출한도를 더 축소시키는 지표로

대출에 대해 조금 더 강한 규제를 하고 있다고 보면된다.